소액 상가 경매 실전 사례: 5천만 원으로 월세 150만 원 받는 건물주 되는 법

글 문준희 (문메달 AI부동산 현금흐름연구소 대표)

소액 상가 경매를 처음 접하는 분들과 상담하다 보면 가장 많이 듣는 질문이 있습니다. “상가 투자는 자산가들의 전유물 아닐까요?”, “건물주가 되려면 최소 10억 원은 있어야 하지 않나요?”

현장에서 많은 분들이 상업용 부동산에 대해 이러한 심리적 장벽을 느끼곤 합니다. 하지만 소액 상가 경매야말로 우리가 흔히 가진 ‘부동산은 돈이 많아야 한다’는 고정관념을 깨는 가장 확실한 방법입니다.

우리 주변의 평범해 보이는 상가 주인들이 모두 수십억 원을 가진 자산가일까요? 반드시 그렇지는 않습니다. 오늘은 막연한 이론 대신, 제가 연구소에서 직접 분석하고 투자를 진행했던 실제 사례의 데이터와 숫자를 통해 이야기를 나눠보려 합니다. 어쩌면 우리가 타고 다니는 자동차 한 대 값인 ‘5천만 원 미만’의 자본으로, 어떻게 매달 150만 원의 월세를 만드는 시스템으로 전환될 수 있는지에 대한 현실적인 방법론이 바로 소액 상가 경매 전략입니다.

1. 5천만 원도 안 되는 돈, 소액 상가 경매로 운용하기

직장 생활을 하며 성실히 모은 5천만 원 미만의 목돈이 있다고 가정해 보겠습니다. 이 소중한 자본을 운용하는 방식은 크게 세 가지로 나뉩니다.

• 선택 A (소비): 중형 세단(소나타~그랜저 급)을 일시불로 구매합니다. 삶의 질은 높아지겠지만, 차량은 구매하는 순간부터 감가상각이 시작됩니다. 5년 뒤 이 자산의 가치는 절반 이하로 줄어들 가능성이 높습니다.
• 선택 B (시세차익형 투자): 전세를 끼고 아파트를 매수하는 갭투자입니다. 훌륭한 투자법이지만, 역전세 리스크나 세금 문제를 고려해야 합니다. 무엇보다 매달 들어오는 현금흐름이 없기에, 매도하여 차익을 실현하기 전까지는 자금이 묶여있게 됩니다. (참고: 아파트 투자의 딜레마와 제가 상가를 선택한 이유는 지난 칼럼에서 자세히 다뤘습니다.)
• 선택 C (수익형 투자): 오늘 제가 제안드리는 소액 상가 경매입니다. 이 자본을 상가에 투자하여, 내 명의의 공간에서 매달 150만 원의 월세를 창출하는 것입니다.

2. 실전 분석: 소액 상가 경매로 수익률 극대화하기

“5천만 원도 안 되는 돈으로 샀는데, 어떻게 월세가 150만 원이나 나올까?”라는 의문이 드실 수 있습니다. 여기서 부동산 투자의 핵심 기술인 ‘레버리지(대출)’와 ‘가치 제고(Value-up)’의 개념을 이해하실 필요가 있습니다. 연구소에서 실제 진행했던 소액 상가 경매 물건의 금액을 있는 그대로 공개합니다.

• 최초 감정가: 6억 7,800만 원
• 최종 낙찰가: 2억 1,800만 원 (수차례 유찰되어 감정가의 약 34% 가격에 낙찰)
• 대출 활용: 1억 9,000만 원 (낙찰가의 약 87% 대출 실행)
• 보증금 회수: 2,000만 원 (임차인 유치)

단순 계산으로는 낙찰가에서 대출과 보증금을 빼면 내 돈이 거의 들어가지 않는 것처럼 보입니다. 하지만 현장은 달랐습니다. 오랫동안 공실로 방치된 탓에 내부는 훼손되어 있었고, 수리가 필요한 상태였습니다. 저는 낙찰 후 폐기물 처리와 바닥, 천장 등 기본 인테리어 공사를 진행하여 번듯한 상가로 탈바꿈시켰습니다. 여기에 취득세, 공실 기간 대출 이자와 관리비 등 제반 비용을 모두 합친 [최종 실투자금]은 47,872,390원이었습니다.

그렇다면, 약 4,700만 원대로 만든 수익 구조는 어떻게 될까요?

• 매달 들어오는 돈 (월세): 1,500,000원 (임차인이 입금)
• 매달 나가는 돈 (비용): 약 850,000원 (대출 이자 + 화재보험료 등)
• 내 손에 남는 돈 (순수익): 651,920원

모든 비용을 제하고도, 내 통장에는 매달 약 65만 원의 순수익이 남게 됩니다. 이를 연 수익률로 환산하면 16.34%에 달합니다. 이것이 바로 소액 상가 경매가 가진 폭발적인 잠재력입니다.

※ 잠깐, 더 공격적으로 투자할 수는 없나요? 어떤 분들은 마이너스 통장(신용대출)까지 동원해 실투자금을 ‘0원’에 가깝게 세팅하기도 합니다. 하지만 저는 과도한 레버리지는 권장하지 않습니다. 금리가 오르는 등 시장 상황이 변할 때 버틸 수 있는 ‘기초체력’이 떨어지고, 신용점수 관리에도 득보다 실이 크기 때문입니다. 투자는 마음 편히 오래 지속할 수 있어야 합니다.

3. 은행은 바보가 아니다: 소액 상가 경매 대출의 비밀

많은 분들이 가장 의아해하는 부분이 이것입니다. “도대체 은행은 뭘 믿고 낙찰가의 90% 가까운 돈을 빌려주는 걸까요?” 은행에 가서 100만 원이라도 빌려보신 분들은 아실 겁니다. 은행은 절대 손해 볼 장사를 하지 않습니다.

정답은 바로 ‘감정평가서’에 있습니다. 감정평가서는 조작이 불가능하며 금융기관이 신뢰하는 문서입니다. (대한민국 법원경매정보 사이트에서 실제 감정평가서를 확인해보실 수 있습니다.)

은행 입장에서 생각해 봅시다.

• 상황 A: 감정가 2억 원짜리를 2억 원에 낙찰받은 사람에게 1억 8천만 원을 빌려주는 것. (위험)
• 상황 B: 감정가 6억 원짜리를 2억 원에 낙찰받은 사람에게 1억 8천만 원을 빌려주는 것. (안전)

은행 입장에서 이 물건은 ‘2억 원짜리’가 아니라, 본래 가치가 ‘6억 원’인 담보물입니다. 만약 대출자가 돈을 갚지 못해 경매로 넘어가더라도, 은행은 1억 8천만 원 정도는 아주 손쉽게 회수할 수 있습니다. 즉, 은행은 대출자의 신용만 보는 것이 아니라, ‘감정가 대비 압도적으로 저렴하게 산 물건의 담보 가치’를 보고 대출을 실행해 주는 것입니다.

4. “왜 이렇게 싼가?” 흙 속의 진주를 알아보는 눈

그렇다면 왜 이렇게 쌀까요? 소액 상가 경매 물건은 크게 두 가지 유형이 있습니다. 하나는 입지가 좋고 우량 임차인이 맞춰진 물건, 다른 하나는 입지는 괜찮은데 관리 소홀로 방치되어 황폐화된 물건입니다.

우량한 전자를 낙찰받으면 아주 좋지만, 그건 전체 매물의 5% 미만입니다. 80%는 낙찰 받아서는 안될 물건이고, 15% 정도는 후자(입지는 좋은데 황폐화 된 물건)인데, 많은 초보자들은 후자를 처음 보고 겁을 먹습니다. 그래서 가격이 감정가 대비 바닥까지 떨어집니다. 하지만 저는 여기서 기회를 봅니다. 입지만 살아있다면, 지저분한 것은 치우고 고치면 되기 때문입니다. 물론 제가 직접 미장을 하고 조명을 다는 것도 아닙니다. 요즘은 인테리어 공정별 흐름만 이해하면, 각 분야 전문가들에게 합리적인 가격으로 편하게 외주를 줄 수 있습니다. 저는 ‘기획’과 ‘관리’만 할 뿐, 실제 현장은 전문가들이 세팅합니다.

제가 4,700만 원대로 월 150만 원의 월세 시스템을 만들 수 있었던 비결은, 누가 봐도 화려한 건물을 산 것이 아니라, 입지는 좋은데 남들이 외면한 공간에 가치를 불어넣었기 때문입니다.

5. 소액 상가 경매 : 경제적 자유를 향한 첫걸음

이 수익의 본질을 보셔야 합니다. 초기에 상가를 낙찰받고 세팅할 때만 일부 노동이 투여되고, 그 후로는 순수한 ‘자본 소득’이자 매달 꼬박꼬박 들어오는 ‘월세 시스템 수익’으로 바뀝니다. 중요한 점은 5천만 원 미만의 금액으로, 매달 150만 원의 매출을 발생시키는 상가 ‘건물주 시스템’의 주인이 된다는 사실 그 자체입니다.

이러한 시스템을 하나, 둘 차근차근 늘려가는 과정. 그리고 훗날 수익률이 안정화되면, 시장 가격에 매도하여 충분한 시세차익까지 얻는 것. 이것이 제가 생각하는 가장 안전하고 확실한 자산 증식의 길입니다.

소액 상가 경매 투자, 막연히 두려워하거나 남의 이야기라고만 생각하지 않으셨으면 좋겠습니다. 어쩌면 여러분의 통장에 잠들어 있는 그 자금으로도 충분히 시작하실 수 있습니다. 필요한 것은 엄청난 목돈이 아니라, 진흙이 묻어 있는 진주를 알아볼 수 있는 ‘안목’과 실행할 수 있는 ‘용기’입니다. 물론, 좋은 경매, 공매 물건을 찾아내려면, 꾸준한 공부와 노력이 필요합니다.