반값 이하 상가 경매 “이런 상가는 절대 낙찰받지 마세요”

글 문준희 (문메달 AI부동산 현금흐름연구소 대표)

경매 사이트를 검색하다 보면 감정가 대비 50%, 심지어 30%대까지 떨어진 반값 이하 상가 경매 물건들을 종종 마주하게 됩니다. 대부분의 초보 투자자는 이런 상가 물건을 보면 본능적으로 피합니다. “반토막도 아니고 그 이하로 떨어졌다는 건, 뭔가 치명적인 하자가 있다는 뜻 아니겠어?”라고 생각하기 때문입니다.

하지만 제 기준은 다릅니다. 그런 물건들에서 옥석만 잘 가리면 기회가 존재합니다. 다만, 저는 경매와 공매로 상가를 낙찰받을 때는 감정가 대비 50%도 비싸다고 생각합니다. 아파트라면 모를까, 상가는 철저하게 수익률 게임이기 때문입니다. 저희 연구소는 입지는 좋은데, 감정가 대비 40% 이하로 떨어진 물건에서 진짜 기회를 찾습니다. 남들이 “문제가 있다”고 버린 물건 중에서, 우리가 해결할 수 있는 문제를 찾아내 가치를 부여하는 것. 그것이 반값 이하 상가 경매 투자의 핵심입니다.

물론, 경매 시장에 아무런 문제 없이 우량 임차인이 이미 맞춰져 있는 ‘완벽한 상가’가 안 나오는 것은 아닙니다. 하지만 냉정하게 통계를 보면 그런 매물은 전체 경매 공매 물건의 5% 미만에 불과합니다. 게다가 누구나 좋다는 걸 알기에 경쟁률이 치열하고, 결국 낙찰가가 감정가 70% 이상에 육박하는 ‘오버슈팅’이 발생합니다.

오히려 이런 우량 물건이 우리가 원하는 싼 가격으로 내려오려면, 대지권 미등기나 유치권 신고 같은 ‘특수 물건’의 탈을 쓰고 있어야만 가능합니다. 그렇기에 저는 여러분께 확률 낮은 로또를 바라기보다, ‘해결 가능한 문제’가 있어 대중이 외면하는 매물에 집중하라고 말씀드리는 것입니다. 그곳에 훨씬 더 많은 기회가 있기 때문입니다.

오늘은 왜 우리가 감정가 대비 50%도 아닌 ‘반값 이하’를 고집해야 하는지, 그리고 무조건 피해야 할 ‘죽은 상가’와 반드시 잡아야 할 ‘아픈 상가’를 구분하는 저희만의 필터링 기준을 공개합니다.

1. 왜 감정가의 50%도 비싼가? (아파트와 상가의 결정적 차이)

많은 분들이 아파트 투자의 관점으로 상가를 바라봅니다. 아파트는 의식주인 ‘필수재’입니다. 임차인이 없어도, 공실 상태여도 매매가 이루어집니다. 언젠가 누군가는 들어가서 살아야 하니까요.

하지만 상가는 다릅니다. 상가는 철저히 임차인이 있어야만 거래가 되고 현금흐름이 발생하는 ‘수익재’입니다. 아무리 입지가 좋아도 우량한 임차인이 맞춰져 있지 않다면, 그 상가의 매매가는 힘을 쓰지 못합니다. 임차인이 없는 상가는 관리비만 나가는 애물단지에 불과합니다.

그렇기 때문에 우리는 압도적으로 싼 가격에 사야 합니다. 되도록 감정가의 40% 이하로 낙찰받아야, 나중에 임차인을 맞추기 위해 파격적인 조건(렌트프리, 인테리어 지원 등)을 제시하더라도 수익이 남습니다. 애매하게 감정가의 70~80%에 낙찰받아서는 공실 기간을 버틸 체력도, 임차인을 유혹할 가격 경쟁력도 갖출 수 없습니다. 이것이 제가 반값 이하 상가 경매를 고집하는 이유입니다.

2. 절대 입찰하면 안 되는 ‘죽은 상가’ (해결 불가능한 하자)

그럼에도 해당 매물이 무조건 싸다고 덤비면 안 됩니다. 해결 불가능한 하자가 있는 ‘죽은 상가’는 10%까지 떨어져도 쳐다보지 않는 것이 원칙입니다. 아래는 절대 피해야할 3가지 상가인데요,

첫째, ‘입찰하려는 해당 동네의 인구’가 줄어드는 곳입니다. 근린상권의 생명줄은 배후 세대입니다. 거시적인 인구 감소는 논외로 하더라도, 적어도 내가 투자하려는 그 동네(행정동)의 연도별 인구수는 반드시 확인해야 합니다. 만약 해당 동네 인구가 매년 줄어들고 있다면? 그곳은 절대 진입해서는 안 됩니다. 내 상가를 이용해 줄 잠재 고객 자체가 사라진다는 뜻이기 때문입니다. 입지가 아무리 좋아 보여도 사람이 떠나는 동네 상권은 결국 죽습니다. 이런 곳은 아무리 싸게 낙찰받아도 임차인을 구할 수 없습니다.

둘째, 시행사 부도로 한 건물에서 수십 개가 동시에 쏟아지는 물건입니다. 초보자들은 “물건이 많으니 하나쯤 싸게 건질 수 있겠지?”라고 생각하지만, 이는 큰 오산입니다. 이런 건물은 ‘상가관리단’조차 제대로 구성되어 있지 않고, 관리 업체도 엉망일 가능성이 큽니다. 건물 전체가 유령처럼 죽어있는데, 나 혼자 한 호실 싸게 낙찰받아 들어간다고 해서 건물을 살릴 수는 없습니다. 그건 내공을 갖춘 고수의 영역입니다.

단, 예외는 있습니다. 입지가 압도적으로 좋은데 PF(프로젝트 파이낸싱) 실패 등 특수 사정으로 나온 경우라면, 1층보다는 상층부 전면 상가를 노리는 것이 전략적으로 유리할 수 있습니다.

셋째, 주차장과 엘리베이터 상태가 엉망인 곳입니다. 상가를 사용하는 것은 결국 임차인과 그 손님들입니다. 주차가 불편하거나 엘리베이터가 낡고 느리다면, 임차인을 구하는 난이도가 급격히 올라갑니다. 현장에서 반드시 주차 용이성을 체크하고, 상가 호실당 주차 1대가 무료로 제공되는지 여부도 꼼꼼히 확인해야 합니다.

3. 우리가 노려야 할 입지는 좋지만 ‘아픈 상가’ (해결 가능한 하자)

반면, 저희가 눈에 불을 켜고 찾는 것은 겉보기엔 흉물스럽지만, ‘입지’라는 본질적인 가치는 펄펄 살아있는 조금 ‘아픈 상가’입니다.

여기서 가장 중요한 전제 조건이 있습니다. 아무리 저렴해도 아무 데나 들어가는 게 아닙니다. 저희가 타깃으로 하는 곳은 3040 젊은 부부와 유초등 인구가 꾸준히 유입되는 활기찬 동네여야 합니다. 준신축, 신축급 대단지 아파트 배후세대가 든든하게 받쳐주고, 상권의 규모는 작을수록 좋습니다.

그런 좋은 동네 상가가 왜 경매에 나오냐고요? 세상에는 수만 가지 사연이 있기 때문입니다. 시행사 부도, 개인의 파산 등 여러 이유로 경매와 공매 시장에 던져지는데, 이때 대중은 외면하지만 우리는 ‘해결 가능한 하자’에 주목해야 합니다.

첫째, 관리 소홀로 인한 물리적 훼손입니다.

시행사 미분양으로 나온 물건 중에는 인테리어를 하다 말고 방치되어 있거나, 내부에 온갖 폐기물이 쌓여 있는 경우가 있습니다. 초보자들은 문을 열자마자 “어우, 이걸 어떻게 써?” 하고 임장을 왔다 바로 도망갑니다.

하지만 겁먹을 필요가 전혀 없습니다. 철거 및 폐기물 전문 업체에 해당 부분 처리 견적을 뽑아보세요. 그리고 그 처리 비용만큼을 입찰가에서 빼고 낙찰받으면 그만입니다. 쓰레기만 치우면 그곳은 ‘3040 세대가 소비하는 A급 입지의 상가’로 다시 태어납니다.

둘째, 미납 관리비의 공포를 걷어내는 법입니다.

경매 물건을 보다 보면 “미납 관리비 3천만 원” 같은 문구에 지레 겁을 먹는 분들이 많습니다. 하지만 여기서도 아는 만큼 돈을 법니다.

법적으로 낙찰자는 ‘최근 3년(36개월) 치의 공용부 관리비’만 승계하면 됩니다. 전용부(가스, 수도 등)나 3년이 지난 관리비는 낙찰자의 책임이 아닙니다.

그러니 관리소에 가서 정확한 내역서를 뽑아, 내가 내야 할 36개월 치 공용부 관리비가 얼마인지 체크하십시오. 그 금액을 낙찰가에 포함하면 리스크는 사라집니다. 게다가 관리소장님과 잘 협의하면 연체료 등을 조율하여 금액을 더 낮출 수도 있습니다.

이 모든 것은 해결 불가능한 문제가 아니라, 단지 ‘계산기만 두드리면 답이 나오는 숫자’일 뿐입니다. (참고: 김부장 칼럼에서 다뤘던 것처럼, 우리는 감정이 아닌 데이터와 계산으로 접근합니다)

4. 결론: 의사의 눈으로 상가를 바라보라

상가 투자는 쇼핑이 아닙니다. 백화점에 진열된 깨끗한 새 상품을 사는 게 아니라, 흙 속에 묻혀 있거나 병들어 있는 보석을 찾아내어 닦고 치료하는 과정에 가깝습니다.

중요한 건 ‘지금 얼마나 더러운가’가 아니라 해당 동네에 ‘인구가 받쳐주는가(살아있는 상권인가)’입니다. 인구가 줄어들거나 관리단이 붕괴된 죽은 상가는 거르고, 입지는 좋은데 관리가 조금 안 된 아픈 상가는 안고 가는 것. 그리고 무엇보다 감정가의 40% 이하라는 압도적인 가격에 낙찰받아 매입하는 것. 이 기준만 명확해도 여러분은 경매 시장에 널려 있는 수많은 함정을 피하고, 진짜 보물을 찾아내는 안목을 갖게 될 것입니다.

물론, 이 ‘아픈 상가’를 치료하는 구체적인 처방전과 비용 계산법은 공부가 필요합니다. 처음 시작할때는 귀찮겠지만, 그 공부의 대가는 여러분의 연봉을 뛰어넘는 시세차익과 현금흐름으로 반드시 보상받게 될 것입니다. (대한민국 법원경매정보 사이트에서 지금도 수많은 반값 이하 물건들이 새 주인을 기다리고 있습니다)