상가 투자 진짜 이유: 아파트 불패인데 상업용 부동산 경매는 왜 할까?

글 문준희 (문메달 AI부동산 현금흐름연구소 대표)

“대한민국에서 아파트는 불패다.” 이 명제는 반은 맞고 반은 틀립니다. 저 역시 유주택자로서 인플레이션 헷지를 위한 실거주 한 채의 필요성에는 동의합니다. 하지만 자산 증식을 위해 무리하게 아파트를 늘리는 것보다, 저는 상가 투자를 선택했습니다.

아파트만 무리하게 늘리는 방식은 자칫 자산은 있는데 돈은 돌지 않는 ‘돈맥경화’가 발생할 수 있기 때문입니다. 오늘은 제가 국민이 절반이 사랑하는 아파트 대신 왜 상가 투자에 집중하게 되었는지, 그 본질적인 이유를 이야기해 보려 합니다.

1. 상가 투자 vs 아파트 투자: 버티는 힘은 어디서 오는가?

소위 ‘영끌(영혼까지 끌어모아 대출)’을 통해 수십억 원대 자산가가 된 분들 중에서도, 정작 매달 나가는 대출 이자를 감당하지 못해 위기에 처하는 경우를 현장에서 종종 목격합니다. 자산 규모는 커졌지만, 지갑은 비어있는 ‘하우스 푸어’의 비극입니다.

제가 투자를 하며 깨달은 진리가 하나 있습니다. “자산이 많아도 현금흐름이 막혀서 망하는 사람은 봤지만, 현금흐름이 너무 많은데 망하는 사람은 단 한 번도 본 적이 없다.”는 것입니다.

사실상 ‘영끌’ 투자도 성공하려면 집값이 오를 때까지 견딜 수 있어야 합니다. 그런데 최악의 상황이 와도, 금리가 올라도 끝까지 버티게 해주는 힘은 결국 매달 들어오는 현금흐름입니다. 상가 투자의 핵심은 바로 이 ‘현금흐름’을 극대화 해서 자산 확장이 사상 누각이 되지 않게 하는 데 있습니다.

2. ‘건물주’라는 허상과 꼬마빌딩의 그늘

그렇다면 무조건 단독 ‘건물주’가 되는 게 정답일까요? 여기서 우리는 냉정하게 시장을 직시해야 합니다. 성수, 한남, 도산대로 같은 핵심 입지의 단독 건물주는 사실상 ‘사치재’ 영역의 고가 하이엔드 시장 상품을 거래하는 사람들입니다.

기업들도 참여할 정도로 고가 하이엔드 시장은 그만한 자본력을 갖춘, 희소성 있는 입지를 소유하고자 하는 수요층과 팝업스토어나 회사 사옥으로 사용하려는 수요도 탄탄하기에 그 건물을 보유합니다. 무엇보다 막대한 자산 뿐만 아니라 안정적인 현금흐름까지 받쳐주기에, 그들이야말로 진정한 의미의 단독 건물주라 볼 수 있습니다.

문제는 자본이 부족한 투자자가 섣불리 이 흉내를 낼 때 발생합니다. ‘건물주’라는 타이틀을 좇아 입지가 엉터리인 외곽의 단독 통건물을 매수했다가는 십중팔구 공실의 늪에 빠집니다. 성공적인 상업용 부동산 (상가 투자)를 위해서는 겉멋이 아닌 실속을 챙겨야 합니다.

3. 수많은 상업용 부동산 중, 내가 ‘알짜 상가 투자’에 집중하는 이유

저는 상업용 부동산 중에서도 오피스, 지식산업센터(지산), 오피스텔보다는 입지가 좋은 집합 건물의 상가 투자에 주력합니다. 다른 상품들은 공급 과잉의 우려가 있거나, 경기 변동에 민감하기 때문입니다.

제가 철저히 입지가 검증된 곳의 알짜 상가 투자를 고집하는 이유는 명확합니다.

첫째, 정책적 규제에서 상대적으로 자유로운 ‘비즈니스의 영역’입니다. 주거 안정이 최우선인 아파트 시장은 다주택자에 대해 엄격한 규제를 적용할 수밖에 없습니다. 반면, 상가는 자영업과 기업 활동의 터전입니다. 따라서 우량한 물건이라면 대출(레버리지) 활용이 유연하고, 이를 통해 자본 효율성을 높일 수 있습니다.

둘째, ‘정보 비대칭’이 주는 확실한 기회입니다. 아파트 시장은 실거래가 등 정보가 투명하게 공개되어 있어 누구나 아는 정보로는 초과 수익을 내기 어렵습니다. (참고: 한국부동산원 부동산통계정보시스템에서 상업용 부동산의 공실률과 수익률 추이를 확인해 보시면 시장의 흐름이 보입니다.)

하지만 상가는 개별성이 강합니다. 남들이 보지 못하는 가치를 발견해 경매·공매로 감정가 대비 50% 이하 수준에 매입하고, 레버리지 수익률 15% 이상을 세팅한다면? 이는 확실한 안전마진을 확보하는 강력한 무기가 됩니다.

셋째, 복리 구조를 만드는 지속 가능성입니다. 아파트는 ‘똘똘한 한 채’ 이후 추가 투자가 쉽지 않습니다. 하지만 알짜 상가는 다릅니다. 매달 확실한 현금흐름(월세)이 창출되는 시스템을 하나 만들면, 그 신용과 자금력을 바탕으로 투자를 계속 확장해 나갈 수 있습니다.

넷째, 현금흐름뿐만 아니라 ‘시세차익’까지 얻는 완벽한 출구 전략(Exit Strategy)입니다. 흔히 상가를 ‘수익형 부동산’이라 부르며 시세차익은 없다고 생각합니다. 이는 높은 분양가를 지불한 경우에 해당합니다. 우리는 경매·공매를 통해 압도적으로 싼 가격에 상가를 취득합니다. 이후 정상적인 임대료를 세팅 하면, 시장이 원하는 기대 수익률에 맞춰 낙찰가보다 훨씬 높은 가격에 매각하여 시세차익까지 얻게 되는 것입니다.

4. 결론: 일상과 가족을 지키는 진짜 힘, ‘현금흐름’

일상과 가족의 안정을 지키기 위해서는 단순히 자산의 숫자만 커지는 것에 취해선 안 됩니다. 실거주 중인 아파트가 5억이 올랐다고 한들, 내 통장에 당장 5억이 들어오는 것은 아니기 때문입니다.

결국 가계 경제가 윤택하게 흐르고 삶이 풍족해지려면 ‘매달 들어오는 현금흐름’이 중요합니다. 현금흐름이 탄탄해야 예기치 못한 변수가 발생해도 대처할 수 있고, 적정 레버리지에 대한 이자 부담 때문에 곤란을 겪을 확률이 줄어듭니다.

저는 평범한 중소기업 직장인도 충분히 도전해 볼 수 있는 분야가 ‘상업용 부동산 중 알짜 상가 투자‘라고 생각합니다. 이 시장은 아파트 대비 훨씬 적은 금액으로 진입할 수 있고, 무엇보다 매달 확실한 현금흐름을 안겨줍니다. 막연한 시세 차익을 쫓는 불안한 투자 대신, 좋은 입지의 상가를 선별해 매달 통장에 돈이 꽂히는 안정적인 길도 탐구할 수 있는 시야와 용기를 가지셨으면 좋겠습니다.

물론, 이를 위해서는 충분한 공부와 사전 준비가 반드시 필요합니다.

[함께 읽으면 좋은 글: 5천만 원 미만으로 월세 150만 원 받는 실전 투자 사례]