상가 공실 해결 방법: 경매의 가격 경쟁력과 투자 수익률 분석

글 문준희 (문메달 AI부동산 현금흐름연구소 대표)

연구소에서 예비 수강생 분들과 상담을 하다 보면, 열에 아홉은 가장 마지막에 이 질문을 던지십니다. “소장님, 경매로 싸게 받는 건 알겠는데요. 만약 낙찰받았는데 임차인이 안 구해지면 어떡하죠? 공실 상태로 이자랑 관리비만 내다가 망할까 봐 너무 두렵습니다.”

충분히 이해합니다. 텅 빈 상가는 건물주에게는 악몽과도 같습니다. 하지만 저는 단호하게 말씀드립니다. “저희 연구소의 기준대로 낙찰받은 상가라면, 공실은 절대 두려워할 대상이 아닙니다.”

공실은 운이 없어서 생기는 천재지변이 아닙니다. 철저하게 계산되지 않은 투자가 빚어낸 인재(人災)에 가깝습니다. 오늘은 왜 경매가 공실 리스크를 제어할 수 있는 가장 안전한 투자법인지, 그 수학적인 비밀을 말씀드리려 합니다.

1. 상가 공실 해결의 첫걸음: 원인 파악 (1층 vs 상층부)

많은 분들이 공실의 원인을 단순히 경기 침체 탓으로 돌리지만, 사실 공실의 원인은 층별로 명확히 다릅니다. 이 본질을 알아야 실패하지 않습니다.

먼저, 1층 상가는 철저히 ‘고수의 영역’입니다. 1층은 편의점, 카페 등 소매 업종이 주를 이루는데, 이곳의 생명은 ‘동선’입니다. 아무리 좋은 동네라도 사람들이 습관적으로 걸어 다니는 주동선에서 벗어난 1층 상가는 여지없이 공실이 발생합니다. 설령 임차인이 들어와도 매출이 나오지 않아 오래 버티지 못합니다. 즉, 1층은 유동인구의 흐름을 읽지 못하면 필패하는 시장입니다.

하지만 2층 이상의 상층부는 이야기가 다릅니다. 상층부는 길을 가다 우연히 들르는 곳이 아닙니다. 병원, 학원, PC방, 네일샵처럼 고객이 분명한 ‘목적’을 가지고 방문하는 업종이 대부분입니다. 그래서 상권이 아직 성숙하지 않은 신도시에서도 주차가 편리하고 엘리베이터만 잘 갖춰져 있다면, 오히려 1층보다 상층부에 공실이 없는 경우가 많습니다.

그렇다면, 인구도 늘고 있고 입지도 괜찮은데 상층부가 비어있는 이유는 무엇일까요? 원인은 딱 하나, 임대료가 임차인들이 생각하는 수준으로 내려오지 않았기 때문입니다. 목적형 업종별로 사장님들이 감당할 수 있는 월세의 상한선은 정해져 있습니다. 결국 상층부 공실의 본질은 입지가 아니라 주인의 욕심(혹은 높은 분양가로 인한 필요 수익)과 시장 가격의 괴리에 있습니다.

2. 경매가 상가 공실 해결에 유리한 결정적 이유

이 부분에서 경매 투자자가 압도적으로 유리합니다. 최초의 상가 분양 계약자가 10억 원에 분양받아 월세 400만 원을 받아야만 유지되는 상가를, 거품이 많이 빠진 4억 원(감정가 대비 50% 이하)에 낙찰받기 때문입니다.

취득 원가가 압도적으로 낮으니, 우리가 원하는 목표 수익률을 맞추기 위한 적정 임대료도 획기적으로 낮아집니다.

일반 매수자 (취득가 10억): 월세 400만 원을 받아야 수익률 4.8% (임차인 감당 불가 -> 공실)
경매 투자자 (낙찰가 4억): 월세 200만 원만 받아도 수익률 6% (임차인 대기 -> 공실 해결)

이것이 바로 경매의 마법입니다. 주변 시세가 300만 원일 때, “우리는 250만 원만 받겠습니다”라고 당당하게 매물을 내놓을 수 있습니다.

3. 상가 임차인은 합리적이다

여러분이라면 똑같은 전용 평수, 똑같은 입지의 상가인데 A는 월세 300만 원, B는 월세 250만 원이라면 어디를 계약하시겠습니까? 당연히 B입니다. 시설이 조금 낡았어도 월세가 저렴하다면 임차인은 들어옵니다. 아낀 월세로 인테리어를 더 예쁘게 하거나, 다른 곳에 비용을 쓸 수 있기 때문입니다.

경매로 낙찰받은 상가 주인은 ‘압도적인 가격 경쟁력’을 무기로 임차 시장에서 앞서 나갈 수 있습니다. 남들이 공실 때문에 쩔쩔맬 때, 경매 낙찰자는 가장 먼저 우량한 임차인과 인연이 닿을 수 있는 있고, 수익률도 남들보다 1.5~2배 이상 높습니다. 서글프지만 이것이 자본주의 시장의 냉정한 원리입니다.

4. 공인중개사가 ‘1순위’로 미는 상가의 비밀 (업종 공부의 중요성)

하지만 가격만 저렴하다고 끝이 아닙니다. 상가 투자자가 아파트 투자자와 가장 다른 점은, 실제로 내 공간에 들어올 임차인의 ‘업종’에 대해 치열하게 공부해야 한다는 것입니다.

어떤 창업자가 이 공간을 필요로 하는지 알아야 합니다. 예를 들어, 30평대 미용실 원장님이 선호하는 동선과 수도 배관 위치는 무엇인지, 학원 원장님이 선호하는 강의실 구조는 어떤 것인지 파악해야 합니다. 그래야 보증금과 월세를 얼마로 책정할지, 임차를 빨리 맞추기 위해 바닥이나 천장 텍스 마감, 조명 등을 어디까지 해줄지 전략이 나옵니다.

상가는 아파트와 달리 지역 공인중개사 소장님들이 예비 창업자에게 ‘1순위’로 소개하고 싶은 물건으로 세팅되어 있어야 공실이 해소됩니다. 베테랑 소장님들은 척 보면 압니다. 어떤 컨디션의 매물을 임차인에게 보여줘야 계약이 성사되는지를요. 소장님들은 매물 접수는 다 받아주지만, 입지나 월세, 내부 상태가 창업자들의 눈높이에 맞지 않으면 그 상가 매물은 리스트의 맨 뒤, ‘후순위’로 밀려납니다.

그러니 우리는 “임차인이 원하는 업종별 평수, 월세, 시설 조건”을 미리 파악하고 선제적으로 세팅해 둬야 합니다. 아파트 투자하듯 이런 디테일 없이 부동산에 의뢰만 해놓고 기다린다면? 1년이 지나도 공실을 면치 못할 수 있습니다.

5. 아파트 공실 vs 상가 공실: 체감 난이도가 100배 차이나는 이유

또한 경계해야 할 것이 있습니다. 일부 분양 관계자들은 “상가 입지가 좋으니 금방 나갑니다”라며 공실 해결이 쉬운 것처럼 말하지만, 이는 위험한 착각입니다. 아파트와 상가의 공실은 본질부터 다릅니다.

아파트는 의식주 중 하나인 필수재입니다. 대단지 신축 아파트가 들어서면 그곳에 살고 싶어 하는 거주 수요는 반드시 존재합니다. 그래서 아파트는 적정 가격에만 내놓으면 2~4주면 임차인을 구할 수 있습니다. (참고: 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 전월세 거래량을 확인해 보시면 알 수 있습니다.)

하지만 상가는 다릅니다. 상가 임차인은 대부분 개인 사업을 하는 ‘자영업자’입니다. 상가 공실이 어려운 이유는, 하필 ‘그 타이밍’에 ‘그 동네’에서 ‘창업하려는 의지’를 가진 사람이 존재해야만 공실이 채워지기 때문입니다. 신도시를 예로 들어볼까요? 새 아파트에 이사 오려는 사람은 많지만, 지금 당장 퇴직금을 털어 치킨집을 차리려는 사람은 그에 비해 극히 드뭅니다.

6. 결론: ‘6개월의 법칙’을 기억하라

그래서 우리는 냉정해야 합니다. 아무리 좋은 입지의 상가를 싸게 낙찰받고 완벽하게 세팅했더라도, 하필 그 타이밍에 창업하려는 사람이 없다면 공실 기간은 발생할 수 있습니다.

이것이 제가 경매 입찰가를 산정할 때 반드시 ‘보수적인 기준’을 두는 이유입니다. 저는 항상 낙찰 후 최소 6개월 동안의 대출 이자와 관리비는 내가 감당할 수 있다는 전제하에 자금 계획을 세웁니다.

“내가 아무리 지역 내 1순위 물건을 만들어도, 창업자가 없으면 몇 달은 비어있을 수 있다.” 이 냉정한 사실을 인지하고 대비하는 것이야말로 공실을 대하는 상가 투자자의 모범 자세입니다. 요행을 바라지 않고, 최악의 상황(6개월 공실)까지 계산된 투자는 결코 당신을 배신하지 않습니다.

철저한 입지 분석과 업종에 대한 공부, 그리고 기다림을 버틸 수 있는 자금 계획까지. 이 모든 것이 준비되었을 때 비로소 잃지 않는 상가 투자가 완성됩니다.

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