직장인 상가 경락잔금대출: DSR 제외와 RTI의 비밀 (80% 레버리지)

“연봉이 적어서 대출이 안 나온다고요?” DSR에 막힌 직장인이 상가 경락잔금대출로 80~90% 레버리지를 일으키는 법

글 문준희 (문메달 AI부동산 현금흐름연구소 대표)

“소장님, 저는 이미 영끌해서 아파트를 사는 바람에 DSR이 꽉 찼습니다. 더 이상 대출이 안 나와서 투자는 꿈도 못 꿉니다.”

연구소에 찾아오시는 분들, 특히 직장인 분들이 가장 많이 하시는 하소연입니다. 정부의 강력한 가계부채 관리 방안으로 인해 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 강화되면서, 연봉이 높지 않거나 기존 대출이 있는 분들은 추가 대출이 사실상 불가능해진 것이 현실입니다. 아파트 시장에서는 말이죠.

하지만 시야를 조금만 돌려 상업용 부동산의 세계로 오면 이야기가 완전히 달라집니다. 결론부터 말씀드리면, 당신의 연봉이 얼마인지는 중요하지 않습니다. 상가 대출의 주인공은 ‘당신’이 아니라 ‘상가 그 자체’이기 때문입니다.

오늘은 대출의 벽에 가로막혀 좌절한 분들을 위해, 아파트와는 전혀 다른 상가 대출의 핵심 기준인 DSR 제외와 RTI의 비밀을 공개합니다.

1. 상가 대출은 DSR에 포함되지 않는다 (개인사업자의 마법)

아파트 투자의 가장 큰 걸림돌은 토지거래허가구역이나 규제지역뿐만이 아닙니다. 비규제지역이라 할지라도 가계대출이라면 피할 수 없는 DSR 40% 규제입니다. 연봉이 낮은 직장인은 자본주의 최고의 무기인 레버리지를 쓰고 싶어도 쓸 수가 없는 구조입니다.

하지만 상가 경매는 다릅니다. 우리는 상가를 낙찰받을 때 부동산 임대사업자(개인사업자)를 등록하고 대출을 실행합니다. 이때 받는 경락잔금대출은 가계대출이 아닌 기업대출(사업자대출)로 분류됩니다.

이것이 무엇을 의미할까요? 바로 내 개인의 DSR 한도에 포함되지 않는다는 뜻입니다. 내가 살고 있는 집 대출이 아무리 많아도, 내 연봉이 적어서 DSR이 꽉 차 있어도 상관없습니다. 사업자 대출은 오직 사업성을 보고 나오기 때문에, 개인의 부채 비율과는 별개로 실행이 가능합니다. 이것이 바로 직장인이 합법적으로 대출 규제를 뛰어넘을 수 있는 유일한 탈출구입니다.

2. 아파트는 당신의 월급을 보고, 상가는 건물의 월세를 본다

그렇다면 사업자 대출의 한도는 무엇을 기준으로 정해질까요? 은행은 당신의 월급 명세서보다, 당신이 사려는 그 상가가 매달 얼마를 벌어다 주는지(월세 소득)를 더 중요하게 봅니다. 이때 적용되는 기준이 바로 RTI(Rent To Interest ratio, 임대업이자상환비율)입니다.

RTI 공식: 연간 임대소득 ÷ 연간 대출이자 ≥ 1.5

복잡해 보이지만 간단합니다. “상가에서 나오는 월세가 대출 이자의 1.5배가 넘으면 대출을 해주겠다”는 뜻입니다. 즉, 내 연봉이 3천만 원이어도, 내가 사려는 상가가 이자를 갚고도 남을 만큼 충분한 월세가 나온다면 은행은 기꺼이 돈을 빌려줍니다. DSR 규제 없이, 오직 건물의 수익성만으로 자금을 조달할 수 있는 것입니다.

3. 일반 매매 vs 경매: 대출의 한도가 다르다

“그럼 부동산 가서 상가 사면 대출이 80% 나오나요?” 아쉽게도 일반 매매는 쉽지 않습니다. 매매가가 높게 형성되어 있어 RTI 기준(이자 대비 월세 1.5배)을 맞추기 어렵기 때문입니다.

하지만 경매라면 이야기가 다릅니다. 여기서 경락잔금대출의 마법이 발생합니다. 저희 연구소가 경매와 공매를 고집하는 이유가 바로 여기에 있습니다.

일반 매매: 매매가(10억)가 높음 → 대출금(8억)에 대한 이자가 월세보다 많아짐 → RTI 미달 → 대출 한도 축소

경매 낙찰: 감정가(10억) 대비 유찰되어 낙찰가(4억)가 낮아짐 → 필요한 대출금(3.5억)이 적음 → 월세가 이자를 충분히 감당함(RTI 충족) → 낙찰가의 80~90%까지 대출 가능

은행은 기본적으로 감정가를 신뢰합니다. 감정가는 10억인데 낙찰을 4억에 받았다면, 은행 입장에서는 담보 가치가 차고 넘치는 안전한 물건입니다. 그래서 일반 매매보다 훨씬 공격적으로 대출을 승인해 줍니다. 이것이 우리가 소액으로도 수억 원짜리 상가 주인이 될 수 있는 레버리지의 원리입니다.

4. 금리가 올라도 버티는 힘, 안전마진

“대출을 많이 받으면 금리 오를 때 위험하지 않나요?” 타당한 걱정입니다. 하지만 앞서 말씀드린 대로 우리는 싸게 샀기 때문에 안전합니다.

낙찰가가 낮다는 것은 곧 총 대출 원금이 적다는 뜻입니다. 남들은 같은 입지 조건의 상가를 10억에 사서 8억을 대출받을 때, 우리는 4억에 사서 3.5억을 대출받습니다. 금리가 올라도 내가 감당해야 할 절대적인 이자 금액 자체가 다릅니다. 또한, 우리가 세팅하는 상가는 월세가 이자를 갚고도 충분히 남는(현금흐름 +) 구조이기에, 금리 인상기를 버틸 기초체력이 튼튼합니다.

5. 결론: 규제 탓만 하기엔 기회가 너무 많다

많은 분들이 뉴스에서 “대출 규제 강화”, “DSR 적용”이라는 말만 듣고 지레 겁을 먹고 포기합니다. 하지만 그 규제는 대부분 과열된 주택 시장과 가계 대출을 겨냥한 것입니다.

자본주의 사회에서 대출은 빚이 아니라, 시간을 앞당겨 쓰는 도구(Tool)입니다. 부자들은 내 돈 100%로 건물을 사지 않습니다. 은행의 돈을 이용해 자산을 취득하고, 그 이자는 임차인의 월세로 갚게 합니다.

당신의 연봉이 적어서, 혹은 이미 집이 있어서 투자를 못 한다는 것은 핑계일지도 모릅니다. 아파트라는 좁은 문만 바라보지 마십시오. 개인사업자 대출의 DSR 제외 혜택과 RTI 시스템을 이해하는 순간, 평범한 직장인에게도 자산 증식의 고속도로가 열립니다.

물론, 이 모든 것은 좋은 입지의 물건을 싸게 낙찰받는 안목이 전제되어야 가능합니다. 그것이 우리가 상업용 부동산 공부를 멈추지 않아야 할 이유입니다.